Especialistas comentam impactos jurídicos e de mercado da nova tributação

A discussão sobre a nova tributação que pode impactar aluguéis por temporada no Brasil ganhou força após o avanço da regulamentação da reforma tributária. Uma análise publicada pelo Money Times projeta que a carga tributária pode chegar a até 44% em alguns casos, gerando dúvidas entre proprietários e investidores. O impacto, no entanto, não é uniforme e depende do perfil do locador e da forma como a atividade é exercida.

O efeito da reforma deve variar conforme o volume de imóveis, a receita gerada e os serviços oferecidos. Proprietários que atuam de forma estruturada precisarão revisar contratos, observar regras de condomínio e considerar estratégias de planejamento tributário. Já locações eventuais ou de menor porte tendem a seguir as regras atuais do Imposto de Renda da pessoa física, com mudanças pouco relevantes no curto prazo.

Segundo Dubal, advogado especialista em direito imobiliário, proprietários que realizam locações eventuais ou possuem poucos imóveis continuarão tributados pelo Imposto de Renda da pessoa física. Já quem explora a atividade de forma estruturada, com habitualidade e maior volume de receitas, pode ser enquadrado como prestador de serviço, ficando sujeito a novos tributos, emissão de notas fiscais e organização contábil. “Além da tributação, a atividade passa a ter características jurídicas próximas à hospedagem, impactando contratos, responsabilidades e regras de condomínio”, afirma.

Dubal também explica que elementos como limpeza frequente, recepção de hóspedes, suporte durante a estadia e alta rotatividade podem caracterizar a locação como prestação de serviços. “Nesse caso, a locação deixa de ser regida pela Lei do Inquilinato e adota regras específicas de serviços, exigindo maior planejamento jurídico e atenção aos contratos”, completa.

Daniel Claudino, especialista em mercado imobiliário, ressalta que o número de 44% precisa ser interpretado com cautela. “O próprio governo trata 2026 como ano de testes, sem penalidades imediatas, e a equiparação à hotelaria atinge, em regra, apenas operações estruturadas, geralmente para quem tem mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil”, explica. Ele também alerta para impactos urbanísticos e sociais: dificultar a locação residencial pode estimular o déficit habitacional e prejudicar a moradia em grandes centros urbanos.

A tendência, segundo Claudino, não é de ruptura do mercado, mas de maior formalização. “Se a tributação se tornar mais pesada, pode haver redução de oferta e aumento de preços em destinos turísticos, mas o cenário mais provável é o de um mercado mais seletivo, profissional e formalizado”, avalia.

Para Dubal, a recomendação para proprietários e investidores é cautela e planejamento. “Definir corretamente a natureza da atividade, observar regras de condomínios, manter regularidade fiscal e estruturar contratos adequados é essencial para evitar riscos jurídicos e navegar nesse novo cenário sem surpresas”, conclui.