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No país, quatro em cada dez imóveis não têm registro, o que representa riscos financeiros e desvalorização

A falta de regularização imobiliária ainda é um problema estrutural no Brasil. Segundo dados divulgados pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR), quatro em cada dez imóveis urbanos no país não estão devidamente regularizados, o que pode causar prejuízos financeiros e jurídicos. 

Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que, só na cidade do Rio de Janeiro, aproximadamente 35% das moradias localizadas em áreas urbanas possuem algum tipo de irregularidade documental. O problema afeta desde imóveis populares até apartamentos de médio e alto padrão, que podem apresentar pendências como averbações incompletas ou divergência de metragens.

Uma propriedade é considerada irregular quando não está totalmente legalizada perante os órgãos públicos competentes, como informa o Jusbrasil. Isso pode incluir ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, pendências tributárias, construções realizadas sem alvará ou fora dos padrões estabelecidos pelo município. 

O advogado e diretor jurídico do escritório Vila Nova e Brandão, Doutor Thiago Vila Nova, explica que a falta de registro ou atualização da matrícula do imóvel gera insegurança na posse e propriedade, facilita fraudes e impede a transmissão legal do bem, seja por compra e venda, inventário ou doação. 

“É muito importante pensar nisso, não só para vender ou comprar, mas também para a sua família, principalmente quando alguém falece e é preciso passar os bens adiante. Se o imóvel não estiver com a documentação em dia, ou seja, a chamada ‘matrícula regularizada’, não dá para fazer a escritura, nem registrar a compra no cartório”, alerta.

Segundo ele, isso significa que o comprador não se torna o verdadeiro dono legalmente, apenas tem a posse, o que é considerado um risco. Além disso, o imóvel perde valor e não pode ser usado como garantia em empréstimos ou financiamentos.

“Há, ainda, dificuldades para obter alvarás e licenças, além de possíveis problemas tributários. E, em casos de sucessão, a irregularidade paralisa inventários e pode gerar conflitos entre herdeiros”, acrescenta. 

Sendo assim, o processo de regularizar imóveis é considerado fundamental para garantir segurança, plena transmissibilidade e valorização da propriedade. De acordo com informações do Jusbrasil, quando em conformidade legal, o imóvel pode ser valorizado em até 30%. A regularização também evita disputas de propriedade ou ordens de demolição.

O Jusbrasil aponta diferentes situações em que a regularização se faz necessária. Além da aquisição de uma propriedade, que deve ser acompanhada de escritura e registro na matrícula junto ao Oficial de Registro de Imóveis, o procedimento é exigido após a realização de obras ou modificações no bem, quando é preciso obter licenças e atualizar a documentação.

Também são citados os casos de heranças e sucessões, em que os herdeiros precisam transferir a propriedade de forma legal e documentada, e os de divórcio, que exigem a averbação da partilha no cartório para garantir que terceiros tenham conhecimento de que o imóvel passou a pertencer a apenas um dos ex-cônjuges, identificado como novo e único proprietário na matrícula.

Confira os documentos e etapas da regularização

De acordo com o Doutor Thiago Vila Nova, a regularização de imóveis pede atenção aos documentos necessários. Entre os principais estão a certidão atualizada do Registro Geral de Imóveis (RGI), o carnê do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), contratos de compra e venda, formal de partilha, escritura de doação ou inventário e comprovantes de posse.

Também é preciso apresentar a documentação pessoal, como RG, CPF, certidão de estado civil e certidões negativas dos cartórios distribuidores, que comprovem a inexistência de ações judiciais em nome do proprietário.

Quanto às etapas da regularização, Vila Nova explica que elas variam conforme o tipo de procedimento, mas geralmente seguem uma estrutura semelhante. “Primeiro, é feita uma verificação completa da matrícula para entender a situação do imóvel e reunir toda a documentação necessária. Em seguida, elaboramos petições e formulários que serão analisados pelo cartório competente”, descreve.

Em alguns casos, também é necessário comunicar a terceiros interessados, garantindo que tenham prazo para se manifestar antes do registro definitivo. Após essa etapa, a documentação é encaminhada para o RGI, no qual a propriedade é formalmente reconhecida, conferindo ao titular todos os direitos legais sobre o bem.

Vila Nova destaca, ainda, que o trâmite de regularização no Brasil, quando acontece em via extrajudicial, costuma ser mais rápido e menos burocrático, desde que a documentação esteja completa e não haja impugnações. “Dessa forma, a maioria das regularizações individuais – como usucapião, adjudicação compulsória e inventário extrajudicial – pode ser concluída em menos de um ano. Esse modelo evita a burocracia e os custos elevados dos processos judiciais, assegurando que o proprietário possa usufruir plenamente de seu imóvel em um curto espaço de tempo.”